房企拿地後顧之憂:多城市去化周期超15月警戒線
盡管在央行“930新政”之後，市場成交出現大幅提振，但困擾樓市的庫存壓力並沒有明顯減輕。
根據克而瑞的統計數據，雖然“銀十月”市場成交大幅反彈，但重點城市依然庫存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月，二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月，加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應，房企的庫存警報仍未解除。
世聯行董事長陳勁松向《每日經濟新聞》記者表示，在目前積壓最嚴重的產品類型中，中高端項目與旅遊地產成為“重災區”。由於市場基本面已經發生變化，這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。
二線城市平均土地消化周期約2.2年
得益於“銀十月”市場成交回暖，一二線城市供求比指標有所好轉，短期供求矛盾有所緩和，但受年內存量持續積壓的影響，至10月底，絕大多數城市庫存消化周期仍高於去年同期。
克而瑞的統計數據顯示，截至10月末，全國20個重點城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看，沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月，去化壓力極為嚴峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。
“雖然房貸新政釋放瞭一波改善性需求，但由於房價上漲的預期並沒有形成，10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑，到瞭11月成交量更是出現沖高回落，因此需求端能否持續回暖仍存疑問”，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，但在供應端，除瞭上述以在售面積計算的去化周期，國傢統計局的數據顯示，今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米，加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升，10月份的市場回暖難以扭轉供過於求的總體局面。
以土地消化周期計算，克而瑞的研究發現，截至10月末，一線城市由於旺盛的市場需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由於近年來加大城市新區建設力度，導致土地供應大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年，供過於求相當明顯。
反映在上市房企的財務報表上，大型房企的庫存壓力也在攀升。根據Wind資訊數據統計，截至三季度末，A股142傢上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期增長4000億元，漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增，泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。
豪宅產品是庫存主力
在庫存積壓的背後，滯銷最嚴重的主要是面積超大、總價超高的豪宅項目。
克而瑞統計發現，今年前三季度，TOP50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示，中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%，銷售面積貢獻率共計80%，在各檔次銷售業績中仍占據絕對比重。其中，中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對，中檔、中高檔及高檔項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。
盡管市場期盼房貸新政釋放改信用貸款房貸是什麼怎麼貸款比較會過件善性需求以刺激中高端住宅市場，但實際效果並不理想。克而瑞調查發現，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區間計算，10月份144平方米以上的大戶型產品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。
“以豪宅為代表的中高端市場，在未來相當長的一段時間內難以再次被激活”，歐陽捷向 《每日經濟新聞》記者表示，對於自用型的豪宅買傢而言，由於他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對於產品設計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內對於豪宅並沒有明確的定義，市場充斥著大量戶型大但品質不高的“偽豪宅”，且大多集中於新城區，這種產品對於以自住為目的的買傢難以產生吸引力。
對於投資型買傢而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為，一方面，目前房價上漲的預期已經被打破，投資型買傢往往是買漲不買跌，因此目前的市場環境很難吸引他們出手；另一方面，由於國內樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購，導致大量富人轉移到海外投資。
陳勁松認為，對於大多數經濟欠發達的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產品後市並不樂觀。
旅遊地產滯銷更嚴重
與豪宅相比，在更多的地產大佬看來，近年來拔地而起的旅遊地產泡沫更大。
克而瑞統計發現，截至2009年底，國內旅遊地產項目共計926個，但截至2013年底，該數字已經刷新至5299個。業內人士指出，目前市場上以旅遊地產作為賣點並獲得相對不錯成績的項目，多位於核心城市周邊1小時車程信貸彰化芳苑信貸以內，而真正意義上“遠途第二居所”的旅遊地產項目，除瞭雅居樂清水灣以外，行業中鮮有其他成功的案例。
《每日經濟新聞》記者註意到，即便是被譽為 “旅遊地產專傢”的雅居樂，盡管其雅居樂清水灣被譽為國內最成功的旅遊地產項目，至今已經帶來逾450億元的收入，但公司隨後在海南與雲南開發的數個旅遊地產項目表現不溫不火。自去年起，雅居樂加大瞭對普通住宅的佈局力度，這從側面印證瞭國內旅遊地產模式正走向困境。
“真正意義上的旅遊地產應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經被瓜分殆盡，目前大多數旅遊地產項目在自然資源上並無優勢，更多隻是以‘旅遊’的名義賣住宅”，歐陽捷告訴記者，從自用的角度出發，絕大多數旅遊目的地一般人一輩子隻會去一兩次，住酒店完全可以解決問題，沒必要買房子，這註定瞭旅遊地產的商業模式不可持續，很多旅遊地產項目將面臨嚴峻的銷售壓力。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2014-11-21/07525941347089530536560.shtml
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