眾創空間大躍進地產商加入爭食 盈利模式待解
??隨著中國大眾創業熱潮的到來，眾多的商業物業開發商們也開始嗅到其中的商機，連同此前的產業地產開發商也在進行升級轉型，嫁接金融互聯網因子，力圖打造中國版的WeWor留學貸款汽車貸款k模式。
??2013年愚人節，王勝江離開瞭相伴十幾年的SOHO中國。
??2015年三八節，毛大慶宣佈離開任職五年有餘的萬科。
??作為兩傢知名公司的前副總裁，兩人在離開後均選擇瞭創業，他們的命運由“眾創空間”一詞聯系到一起。據21世紀經濟報道記者瞭解，兩人的創業方向都是“WeWork”，即聯合辦公租賃空間的運營商。
??不僅是毛、王兩人，他們的前東傢SOHO和萬科也在進軍這一領域。隨著中國大眾創業熱潮的到來，眾多的商業物業開發商們也開始嗅到其中的商機，連同此前的產業地產開發商也在進行升級轉型，嫁接金融互聯網因子，力圖打造中國版的WeWork模式。
??不過到目前為止，開發商們還沒找到成熟的盈利模式，即使正在升級的華夏幸福[3.19% 資金
研報]，號稱國內A股唯一的產業地產開發商，目前也主要是依靠配套住宅的銷售收入，來支撐整個公司的現金流。
??創業生態圈
??事實上，在地產商這個主體介入之前，國內的眾創空間已經如雨後春筍般接連不斷，各種“孵化器”層出不窮，諸如產業咖啡館、孵化器、科技園區、創新工場等等，都是眾創空間的代名詞。
??以目前最為熱門的海外借鑒對象WeWork而言，其模式主要與商業地產基金和開發商合作，選擇城市重建規劃中新建的地標建築，以低於市場價10%左右的折扣租用1-2層樓面，分割為可定制並且社交功能齊全的工作空間，以遠高於同業的價格租給各種創業公司。
??毛大慶和王勝江的創業模式與此類似。據毛大慶透露，他的團隊會與手裡持有存量物業的機構合作，同時引入各類投資人，比如萬科;王勝江則稱，目前他們已經聯合瞭清華啟迪控股、地方產業基金、個人投資者、信托基金等，共同打造瞭科技產業基金，打造一個Newspace
2.0創業空間，通過互聯網的手段，實現線上與線下的資源整合，打破空間的概念，它不僅僅是辦公室，還是一個社交平臺。
??近年來，開發商主導的眾創空間在顯著增加。比如SOHO
3Q、瑞安創智天地、萬科雲城、華夏幸福產業園等。他們一般都會選擇與風投、天使基金等合作，扮演融資與孵化的角色。
??SOHO中國董事長潘石屹表示，雖然自己不會做風投，但會邀請天使基金進入SOHO
3Q;瑞安房地產[2.98%]在上海楊浦區開發的“創智天地”，也與天使投資合作。
??最新的廣州萬科雲城項目，則引進瞭長城會，雙方共同開設一個智能機器人[-2.48% 資金
研報]產業咖啡館，長城會G-Home業務部也入駐，這是其包括機器人咖啡館、孵化器、小額投資在內的新興部門;還有引入瞭VCHello微投網，一傢O2O模式的股權眾籌平臺;以及萬科自己的孵化器雲創空間VK
Incubator。
??萬科提出瞭創業、產業生態圈的概念，據廣州萬科寫字樓總經理馬驥介紹，創業者在這個廣州萬科雲城生態圈裡，不僅獲得最初的項目路演、導師輔導、註冊公司、行政服務、線上/下交流等平臺服務，以及後續壯大後繼續在此辦公的空間。
??“平臺”概念也屢被提起。深圳萬科雲城作為留仙洞戰略性新興產業總部基地的首個項目，房屋信用貸款定位為首個互聯網新城，其中，77.5萬平的研發辦公空間，瞄準“互聯網、產業、技術”三大風口，重點解決入園企業政府、技術、金融和人才服務等方面的需求，打造“八位一體”的市場化運營服務平臺。
??深圳另一傢產業地產開發商天安[-0.21%]駿業相關負責人介紹，其開發的天安雲谷規劃為“智慧園區”，按產城融合的理念打造一個“充分關聯”的產城社區，在實際運營中，不僅強調園區管理運營智能化，更強調以“互聯網”思維將園區平臺化，集成各種領先應用，實現“社區整體在線”，打造運營協同的O2O體系。
??華夏幸福則正在將原來的產業園區模式進行升級。多傢券商研究報告顯示，2014年，公司開始打造平臺生態系統，充分引入外部資源進行合作，比如引入互聯網及智能銀行中科金財[10.01%
資金研報]，為入駐企業提供金融服務;還有引入京東，打造園區智能物流，探索業務模式中更多的利潤增長點。
??在上述天安駿業負責人看來，過去開發商扮演的是一個整合土地、建設、園林、裝修等產業鏈的角色，現在仍然是一個資源整合者，隻不過整合的是創業者、投資人、金融機構、互聯網技術乃至物流等，平臺化、生態圈是必然趨勢。
??盈利模式求解
??所有的創客空間都存在一個盈利的問題。
??在毛大慶看來，做個“二房東”，還是瞄準如何釋放空間資產價值，盤活存量商業。據國傢統計局《2014年全國房地產開發和銷售情況》顯示，2014年全年全國商業營業用房待售面積11773萬平方米，同比增長26.0%。
??毛大慶認為，創客空間的成長性將會帶來比甲級寫字樓更高的潛在收益。“按照商業地產的坪效(指每坪的面積可以產出多少營業額)思路，創客空間更看重的是流動性。”他說，自己隻會跟一批有存量資產的戰略夥伴合作，隻運營，不持有。
??仍以WeWork為例，其盈利點主要是兩方面：會員費及配套服務費：通過寫字樓“整批零租”獲取差價以及提供配套服務;隱形回報：包括周邊地價的溢價、對種子公司投資獲利等。
??就第一點來看，長城會的G-Home孵化器會員服務目前正在走這一路徑，然而對於開發商而言，僅憑第一點難以獲利：因為，中國的創業者傾向於選擇位置優越、產業聚集、價格便宜的辦公物業，然而現有的眾創辦公產品卻無法滿足上述需求，這是一個悖論。
??以SOHO
3Q為例，其1000元/人·周的租金幾乎相當於國貿片區物業的價格。北京望京SOHO約有6000平方米的空間中，包含瞭約659個辦公位。按SOHO
3Q的報價計算，若成功實現滿租，可以為SOHO中國在1周內賺得83.27萬元的租金收入，相比普通出租同樣面積的辦公樓租金增加瞭164%。
??盡管潘石屹稱其短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等有需求的人都可，但是，能夠承受如此高租金的創業者還是極少數。
??廣州萬科雲城也在考慮經營和盈利問題。馬驥稱，一期將近一半的面積持有經營，以5年持有來算，將占用資金5億左右。與此同時，因為要服務創業團隊，做孵化器，對於長城會、微投網占用的面積，公司僅會向對方收取低於市場價的租金。
??萬科所想到的盈利來源也包括用物業使用權、產權來置換創業公司的股權，這種盈利模式深圳星河集團已有嘗試。星河集團總裁姚惠瓊向記者介紹，星河對入駐星河物業的創業公司用凈資產估值法、PE估值法等進行估值，用一定面積的物業產權按市場價格確定相應的股權比例與對方置換，比如企業估值9個億，市價1個億的物業產權增資入股後就對應該企業10%的股份。
??但是，這是一種風險和收益都相對較高的投資，被投資公司如果上市，會有高收益;同時，他們也有死亡的可能。
??以過往產業園區開發最為成功的華夏幸福來看，華夏幸福年報顯示，2014年公司實現營業收入268.86億元，物業銷售收入仍然占比70%。園區收入75.83億元，占公司收入30%。其中毛利率(96.7%)最高的產業發展服務收入結算額35.68億元，同比增長51%，占總收入的13%。“這其實類似萬達‘以售養租’的模式。”深圳一產業地產開發商人士說。
??不過華夏幸福有關人士稱，公司正在進行產業園區的轉型升級，預計未來很快園區收入占比將增至50%左右
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/08045988098307912952124.shtml
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