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萬科借力國際資本擴商業版圖
萬科(000002.SZ，02202.HK)的商業地產起步晚，但通過與國際資本的接軌，在探索商業物業資產證券化的道路上，卻引領瞭行業。
11月10日晚間，香港最大的房地產投資信托基金--領匯房產基金(00823.HK，下稱"領匯")宣佈擬收購萬科位於深圳龍崗區中心的商場80%股權，包括若幹臨街商鋪及停車位，雙方已經簽訂瞭無約束力的意向書。
至於雙方在該項目上將如何合作，萬科方面對《第一財經日報》表示，還在洽談中，關於合作的進一步細節以屆時發佈的信息為準。
這並不是萬科商業地產第一次與國際資本的合作。此前不久，萬科與全球最大的私人股權投資基金凱雷集團達成瞭戰略合作，雙方擬成立資產平臺公司，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，未來以資產證券化為目標退出。同時，雙方還將一起設立一傢商業運營管理公司，萬科擁有絕對經營管理權。
萬科高級副總裁毛大慶曾透露，與國際資本開展合作並學習國際化水準的經營不動產的管理能力，不會局限於某一傢公司或基金，未來會變成常態。
結盟領匯
根據公告，領匯目前擬先著眼於中國廣東省及珠江三角洲之合適投資機會，尤其是城市之中檔零售市場，因深圳龍崗地區內的中產消費者正在增長，管理層認為此次擬收購項目符合基金單位持有人之最佳利益。
據瞭解，領匯此次收購的萬科商場(下稱"深圳萬科廣場")位於深圳龍崗中心城區，於去年12月開業。該項目毗鄰"三館一城"(科技館、青少年宮、公 共藝術館、龍崗書城)及香港中文大學(深圳)分校，亦鄰近地鐵3號線吉祥站；項目總面積達15萬平方米，也是萬科在深圳區域運營的最大面積商業中心。有業 內人士預計，深圳萬科廣場總值逾20億元人民幣。
實際上，領匯與萬科早在去年12月就已簽訂瞭戰略合作意向書。根據意向書，雙方將在接下來的兩年時間內，在內地探索各種戰略合作模式的可行性，共同 尋找內地零售物業的投資機會，而理想的投資物業應地處內地人口稠密的小區，位於重要交通樞紐上，並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。
不過，該意向書內並無任何特定零售物業。這次領匯擬收購深圳萬科廣場80%股權，將是雙方真正意義的第一次合作。
對於領匯來說，由於其物業主要分佈在香港，60%在新界，33%在九龍，7%在香港島。依靠萬科，領匯可以快速進軍內地擴展業務。
而萬科則能從領匯豐富的零售物業管理運營經驗中汲取養分，讓自身的商業運營團隊迅速成長。
據瞭解，領匯不僅是香港最大的房地產投資信托基金，也是全球10大以零售為主的房地產投資信托基金之一，其物業組合是以滿足香港民眾日常需求的小區購物中心為主。
值得一提的是，領匯的"資產提升"業務模式。所謂資產提升，是指對人口特征、基建設施、零售環境、市場環境等進行分析後，結合政府建議的未來重點發展地區和重建地區，重新翻新定位商場，將商場的整體形象和佈局都進行大的修改，進而大幅提高租金收益、人流、商戶收益等。
截至今年3月31日，領匯已完成瞭35個資產提升項目，且都獲得瞭較好的投資回報。
有業內人士表示，深圳萬科廣場是龍崗區內做得較好的兩個商場之一，但目前商場租戶組合中以餐飲比例較高，一線品牌比例較低，預計此次收購成功後，領匯可引入在香港營運商場的經驗。
嘉義大林農地貸款小股操盤
讓領匯對深圳萬科廣場進行改造、提升，或許隻是萬科的目的之一。
此次領匯並沒有全盤收購該項目，而隻收購80%權益，剩下的20%權益預計仍然由萬科持有。按照萬科"輕資產、重運營"的思路，深圳萬科廣場應該也將成為萬科小股操盤的項目之一，而且這也並不是萬科第一個小股操盤的商業項目。
早在8月28日，萬科就與凱雷集團簽訂瞭商業地產戰略合作平臺意向書，雙方擬共同成立資產平臺公司，兩者分別持有80%和20%股權，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，未來以資產證券化為目標退出。
同時，萬科與凱雷集團還將設立一傢商業運營管理公司，負責資產平臺公司持有的各境內商業物業招租和運營管理。
萬科集團高級副總裁毛大慶曾解釋，萬科與凱雷的合作是落實萬科商業地產的輕資產思路，一方面通過引入基金，快速回籠資金、擴張，另一方面，在各合作項目中保留和發揚萬科商業品牌，且萬科擁有絕對的經營管理權。
目前國內的商業地產普遍面臨一個問題，就是資金占用過大。雖然商業物業可銀行貸款率利計算信貸年息嘉義快速借錢方法信貸年息長期持有，並提供穩定的收益，但另一方面，商業物業存在回報周期長、資金大量沉淀的問題，國內大部分開發商在商業地產開發時均面臨開發資金不足的問題。
雖然萬科在商業地產方面屬於"新兵"，但其在近年來的國際化歷程中，找到瞭解決辦法：一是從股權轉讓或商業資產處置獲得投資收益，二是通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤並收取相應管理費用，讓資產輕起來；三是通過引入國際資本，實現商業物業的資產證券化。
毛大慶曾供職的凱德便是典范。凱德的做法是，在合作項目不同階段和資本平臺對接，通過房地產投資信托基金和私募房地產基金實現資產證券化，形成有機的退出機制，適時回收資本以作進一步投資、擴張之用。而在收益上，從開發、經營，到資本逐漸退出，都能獲得收益。
在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，商業地產資本化運作是國際通用的模式，雖然國內在對資產證券化方面有諸多政策限制，未來肯定會朝著這個方向發展。
而萬科與國際資本合作的前提必須是萬科擁有經營管理主導權的一大原因在於，萬科想要通過學習解決其商業團隊過於薄弱的問題。
據瞭解，萬科商業團隊的人才儲備主要來自兩方面，一是社會上的專業人才，包括來自凱德、萬德、中糧等企業的人員，二是萬科住宅開發方面的職業經理人。
隨著國際化、金融化的提速，萬科對商業寄予厚望。毛大慶近日就曾對外透露，萬科的商業將成為一個很大的業務板塊，"比如這是1000億的住宅萬科，我想也應該有1000億的商業萬科"。(文/吳狄)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-13/11162983130.shtml
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